21 сентября 2026
Как выбрать квартиру по площади?
Вне зависимости от того, что вы планируете купить, двухкомнатную квартиру с отделкой или однушку на вторичном рынке, вам в любом случае необходимо заключить с продавцом предварительный договор купли-продажи. Этот документ подписывается перед составлением основного соглашения. Именно он подтверждает намерения сторон.
О том, как составить предварительный договор, говорим далее.
В отличие от основного договора купли-продажи, который фиксирует окончательную передачу права собственности, предварительный договор выполняет функцию своеобразной "дорожной карты", определяющей намерения сторон и ключевые условия будущей сделки.
Главное отличие между этими соглашениями заключается в цели. Если основной договор направлен на непосредственное возникновение права собственности у покупателя, то предварительный договор обязывает стороны заключить основной договор в будущем. Это означает, что после подписания предварительного договора у сторон еще нет прав собственности на объект сделки, но есть обязательство оформить сделку окончательно.
В предварительном договоре стороны прописывают существенные условия будущей сделки: предмет договора (например, квартиру, земельный участок, бизнес), цену, сроки заключения основного договора и другие важные моменты. Такая фиксация условий на раннем этапе позволяет сторонам обезопасить себя от возможных изменений ситуации на рынке или недобросовестного поведения другой стороны.
Несмотря на свою важность, предварительный договор не является панацеей. Если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона может обратиться в суд, но принудить к исполнению обязательства в натуре (то есть заставить продать или купить объект) возможно не всегда. В некоторых случаях суд может ограничиться взысканием убытков, причиненных отказом от заключения основного договора.
Да, такое соглашение имеет юридическую силу. Более того, вся информация о будущей сделке, указанная в таком договоре, является окончательной и не подлежит изменению при заключении основного договора (при условии, если стороны не договорились иначе). Предположим, вам попалась хорошая двухкомнатная квартира с отделкой по привлекательной стоимости. Вы хотите ее купить, но из-за отсутствия на руках нужной суммы решаете оформить ипотеку.
Не для кого ни секрет, что процесс одобрения ипотечной заявки — достаточно долгая процедура. Чтобы закрепить свое желание купить 2 комнатную квартиру с отделкой необходимо оформить предварительный договор. Однако юридическую силу он имеет только в том случае, если составлен в той же форме, что и основной (то есть письменно).
Важно учесть, что предварительный договор не гарантирует переход прав собственности на объект недвижимости. Однако при обращении в суд пострадавшая сторона может потребовать не только вернуть задаток и аванс, но и привлечь контрагента к административной и гражданской ответственности.
Застройщики, сдающие квартиры с отделкой, могут заключать с покупателем предварительный договор купли-продажи. Но есть один нюанс: такое соглашение подписывается только при продаже квартиры, которая находится в готовом жилом комплексе (то есть в том, который уже был сдан в эксплуатацию). Если речь идет о недостроенном проекте, стороны заключают договор долевого участия.
Если вы хотите купить двухкомнатную квартиру отделкой в новостройке в ипотеку, то предварительный договор является одним из обязательных условий одобрения заявки. Подавляющее большинство банков даже настаивает на том, чтобы стороны заверили преддоговор нотариально.
Важно учесть, что предварительный договор не регистрируется в Росреестре. Соответственно, покупатель не может точно знать какое количество предсоглашений уже успел заключить продавец. Для максимальной защиты финансовых интересов рекомендуется включить в предварительный договор пункт о гарантиях продавца.
